申請按揭考量因素眾多，其中選擇按揭還款期時需留神，皆因還款期長短對入息要求及每月供款有一定程度影響。過去廿多年，新造按揭貸款的平均年期有延長的趨勢，根據金管局資料顯示，住宅按揭平均還款年期由2000年初的歷史低位逾15年，大幅上升至近年約27年。筆者將講解4個關於按揭還款年期的重點：
1. 還款期長短 影響入息要求
按揭還款期長短，影響每月入息要求。銀行一般都會要求買家通過「供款佔入息比率」，即每月供款額不得超過收入的五成。以樓價800萬元、按揭成數九成、按息3.375厘為例，如果選擇借25年，每月入息要求至少71,128元；若選擇借30年，每月入息要求則可降低逾一成（7,466元）至63,662元。換言之，還款期越長，越可減低入息要求。
2. 還款期越長 每月供款越低
供樓開支是另一個主要考慮因素，還款期越長，每月供款額越低。以上述同一例子為例，選擇借25年、每月供款35,564元；若選擇借30年，每月供款減少一成（3,733元）至31,831元，當處於高息環境時，不少買家傾向選擇攤長還款期，減低每月供款壓力，但需留意利息開支將相應地增加。
3. 人齡及樓齡影響還款年期
雖然住宅按揭最長還款期一般為30年，不過人齡及樓齡會影響還款年期的計算。銀行普遍採取「75減人齡或樓齡」計算最長還款年期，批核按揭申請時，會把借款人年齡及物業樓齡同時比對，假設人齡計算最長還款期為25年，樓齡計算最長還款期為30年，銀行會以較低者為準，即以25年作為最終批核結果。
4. 增年輕擔保人可延長年期
若借款人年紀太大，又想選擇長還款期，可考慮增加有供款能力的年輕家人作擔保人，個別銀行會根據較年輕者計算最長還款期，假設借款人已經60歲，理論上最高只可借15年，但如果有30歲且有足夠供款能力的年輕者作擔保人，便能借足30年。每間銀行對相關審批的處理上或有所不同，詳情可以直接查詢銀行或向大型及專業的按揭中介了解。
曹德明
經絡按揭轉介首席副總裁
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