【大纪元2026年07月23日讯】（大纪元记者赵彬报导）日本东京二手住宅市场近两年来首度转跌，高价住宅市场也同步降温。最新数据显示，东京23区与核心六区房价双双下滑，东京湾超高层住宅的买盘也明显转弱。市场人士指出，日本大幅收紧“经营‧管理”签证审查后，中国买家的新申请与续签难度提高，部分投资人开始出售房产甚至离开日本，使过去支撑高端住宅市场的重要买盘出现变化，房市结构正迎来新的转折。
东京二手房价两年来首度回落
日本权威房地产评估机构“东京Kantei”7月23日公布了6月份日本二手房行情。其中，东京23区平均价格为1亿2,741万日圆（约594万元人民币），较上月下跌0.8%，时隔26个月首次下跌。主要原因被指是卖盘增加，市场待售房源扩大，卖家不得不下调价格。与此同时，周边的神奈川、埼玉、千叶等东京周边地区则保持着上升趋势。
“东京Kantei”首席主任研究员高桥雅之分析指出，“此前因投资资金涌入而导致价格高腾，如今正迎来反弹，市场正朝着走弱的方向演变。”
此外，数据还显示，东京的商务、政治、商业与文教的核心六区（千代田区、中央区、港区、新宿区、涉谷区、文京区）二手房均价为1亿8,512万日圆（约864万元人民币），约减1.3%，已连续2个月下跌且跌幅扩大。
日本Global不动产研究所统计显示，2017至2024年间，东京都的中国人口大幅增加约7万人（增幅38.4%），且显著向上述六区聚集，其分析指是在日的中国高收入家庭对优质住宅、教育与生活环境的强烈偏好所致。
中国富裕层曾带动高价住宅热潮
综合日媒报导，2020年疫情后，中共结束长达约三年的“清零”封控政策后，大量中国富有层出于“资产安全”与“政治自由”，在近年掀起了“润日”大潮，并在日本购置物业。
《东京新闻》曾引述一名李姓中年男子的“润日”经历表示，李姓男子疫情后移居日本，在东京湾一处高层住宅购置了一套中楼层豪宅，目前在东京从事金融业，拥有安定的生活。
他表示，对于追求稳定的中国人而言，日本是非常热门的移居目的地，身边同龄人中就有不少类似的例子。在当地不易受歧视、能看懂汉字、饮食上有很多地道的中华料理，特别是距离中国近，“亲人发生变故时，3至4个小时就能飞回国”。
他坦言，“在日本建立起了生活基盘，想继续在日本生活下去。”
长期关注在日中国人社会的日本资深媒体人中岛惠指出，疫情引发的中国人“润日”潮，不乏大型企业前CEO、高阶主管、企业创办人等，具有相当的财力和社会地位，可称为“中国精英人士”。
不过，Style Act房地产公司社长冲有人（Yujin Oki）近日在“Diamond”网站撰文指出，这波中国富裕层的“润日”潮现在出现了“异常”，影响着东京房市行情。
他说，长期以来，“润日”的中国富裕层推动着东京的超高层楼盘及高级公寓价格飙升，而如今出现了反向的“异常动向”。
签证收紧冲击中国买盘
冲有人解释，带来“异常”的主要原因是日本的“经营‧管理签证”的门槛大幅度提高所致。
据悉，过去很多外国人及家庭移居日本，最常用的方式是申请“经营‧管理签证”，但是这项签证被指常被人钻漏洞——开家根本没实际营业的“空壳公司”就能拿到该签证。为堵漏洞，日本政府于2025年10月16日开始，大幅收紧了审查标准。新规主要包括以下内容：
1.公司资本金从500万日元（约24万元人民币）提高至3,000万日元（约145万元人民币）。
2.需雇用至少1名常勤日本国籍／永住者等职员。
3.申请人或常勤职员需具备相当程度日语能力（JLPT N2以上）。
4.需有3年以上经营／管理经验，或相关领域硕士以上学位。
5.事业计划：需提交具体、可行的事业计划，并接受更严格审查（包括事业实态、税务、社保合规等）。
日本官方数据显示，实施新规标准后，获批件数大幅下降。从新规实施前的每月约1,700件，骤降至每月约70件，大幅减少约96%。
官方数据虽然没有公布被拒申请人的国籍，但是截至2024年6月底，持有“经营‧管理”签证的总人数为39,616人。其中，中国籍人数则为20,551人，占总数的51.9%。外界普遍认为，中国申请人受影响程度可能较高。
续签受阻 中国买盘角色悄然改变
日本财经杂志《东洋经济》引述房产中介“乐瀛”的负责人透露，“经营‧管理”签证的新规实施后，来自中国客户的咨询与成交量锐减。过去预算在5,000万日元至2亿日圆（约233万至933万元人民币）的住房的月成交由过去的10件以上跌至3～5件，同行中，甚至出现亏损与关门潮。
冲有人表示，对有移民动机的中国人而言，公司资本金被提升6倍并不算太大的障碍，关键是其它条件最具挑战。他举例说，在日本当前劳动力短缺的背景下，小微企业想要雇到合格员工绝非易事；还有对申请人的日语水平要求以及3年以上的经营管理经验等都是“高难度条件”。
大纪元日本的调查显示，除了新申请的被拒签件数剧增之外，2025年10月之后续签的中国人中，遭拒签件数也在增加，有多名中国人还来不及处理购置的物业就因期限紧，不得不离开日本。
因为被拒签后，当事人将在30天内离境，并且30天后，本人在当地的住民登记资料和银行账号等将失效。一旦相关资料失效对处理房产相当繁琐，因此对“经营‧管理”的续签缺乏信心的不少中国人都在考虑如何处理物业。
冲有人透露，东京中央区2亿日圆（约933万元人民币）以上的二手豪宅成交件数进入2026年以来较去年同期已大幅减少约6成。晴海等东京湾地区超高层住宅买家数量也急剧萎缩。
“过去东京房市的重要买家之一是中国投资人，而今后中国人或将成为卖家主力。如今正处于命运的交叉路口。”冲有人说。
责任编辑：高静
