香港是極少數仍沿用土地契約註冊制度的普通法經濟體。有購買二手樓經驗的市民應知道，想釐清土地及物業的業權誰屬及其法律上的完整性，買方律師一般須核查相關物業過往最少10至15年的所有契約及按揭文件，以至其他有可能影響業權的合約、承諾等事宜，核查程序相當費時，增加了交易成本。如發現過去有一些文件遺漏或不完整的情況，可能會增加交易風險，影響物業價值，甚至導致交易告吹，情況有欠理想。
政府早於2002年提出制訂《土地業權條例草案》，建議效法英國、澳洲等普通法司法區，將契約註冊制度轉為業權註冊制度。土地及物業的業權一經依法註冊，便成為業權誰屬的難以推翻證明，使交易雙方都毋須再耗費大量時間和資源追查過往的契約等文件，有助降低物業交易成本，提高市場效率和確定性。
草案拖延逾20年
回想當年審議條例草案時，正值筆者擔任香港測量師學會會長，有份參與相關諮詢和討論。草案原定以循序漸進、先易後難原則，逐步將涉及新交易的土地和物業由舊制轉用新制。但基於種種原因，在2004年通過的最終草案版本，變成要求全港所有新舊土地及物業，都會在某一個指定日子後「一夜轉制」。當年不少相關持份者，包括律師、測量師及地產代理等，都對「一夜轉制」的可行性表示質疑，政府亦須就條例的落實細節重新諮詢業界，結果一拖便拖了逾20年，有關條例及業權註冊制度一直未能實施。
現屆政府認為有關問題不能再拖，重新提出以先易後難原則，先行將政府新批出的土地，以及在該等土地上新建成和出售的物業採用新制度。這就是立法會日前審議並通過的《2025年業權及土地的註冊（雜項修訂）條例草案》之立法背景和主要建議。
明年商討可行轉制方案
在審議過程中，部分人士對草案建議僅讓「新土地」採用新制度有意見，認為新批出的土地及相關物業數目，對比百萬計以上的現有土地和物業只佔極少數，局限了新制度可帶來的效益。筆者認同政府採取審慎和循序漸進的做法，讓市民及市場熟習新制度後，再逐步擴大其適用範圍。事實上，許多在多年前已開始引入業權註冊制度的普通法地區，至今仍未能促使所有土地及物業轉用新制度，可見問題的複雜性。
因應各方意見，當局承諾在明年開始與持份者商討可行的轉制方案，包括「分階段轉制」、「自願申請轉制」及「新交易轉制」等方案，希望社會各界、尤其是專業界能主動積極提交建議。
草案的另一關注點，是如何處理物業詐騙情況，例如土地或物業在原有業主不知情下，被騙徒冒認做業主或謊稱已獲得業主授權，將物業出售。其實類似詐騙行為，在現行制度下亦偶爾發生。不過在業權註冊制度下，由於當局的註冊紀錄一般會視作業權誰屬的不可推翻證明，部分人擔心會否因而增加了物業詐騙風險，以及令到被不法出售物業的業主，即使獲法庭證實有關交易涉及詐騙，仍無法向新業主取回業權。
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為物業詐騙設彌償基金
針對有關問題，條例已訂明如有關新業主本身亦有參與或知悉相關詐騙行為，其物業擁有權仍有機會被推翻。對於新業主確實不知情的個案，條例亦設有彌償基金，向因欺詐而喪失物業權益的人士作出補償。每宗物業交易補償上限為5000萬元，基金徵費率為物業價值的0.014%，上限7000元。
部分人質疑5000萬元的彌償上限是否足夠，尤其對於成交價往往較高的非住宅物業。政府指該上限已涵蓋超過99%的物業交易，認為在徵費水平與保障範圍之間已取得平衡，並承諾會根據物業市場的實際情況再適時檢討。
筆者認為，如同對付其他類型的騙案，要有效打擊涉及物業交易的騙案，事後尋求推翻交易或申請彌償已太遲。首先業權擁有人本身須加強對物業的有效管理，防範業權被他人侵佔以至非法出售，政府及相關業界亦要做好公眾宣傳教育和專業把關工作。
做好宣傳教育及把關工作
此外，香港測量師學會、尤其是土地測量組，過去已多次要求政府正視不少新界土地都存在的地界爭議問題。當年港英政府為部分新界土地進行登記時，對其地界及面積的測量和記錄往往甚為粗疏，造成日後不少爭拗，損害了業權人的應有權益，影響相關土地流動性和發展潛力。要將有關土地轉用業權登記制度，必須先行理順相關地界問題，希望政府善用專業，及早開始處理，縮短全面實施業權註冊制度所需時間。
謝偉銓
立法會建築、測量、都市規劃及園境界議員
