星島環球網報道，10月22日，保利發展（SH.600048）率先發布2025年第三季度報告。這幾乎是首家發布三季度業績的上市房企，但其數據給資本市場帶來的驚嚇更多於驚喜。
《星島》實習記者 鍾凱 廣州報道
公告顯示，2025年第三季度，保利發展實現營業收入568.65億元（人民幣，下同），同比增長30.65%；利潤總額卻為虧損0.6億元，同比下降102.37%；歸母淨利潤由盈轉虧，錄得淨虧損7.82億元，同比下降299.19%；扣非歸母淨虧損8.40億元，同比下降329.03%。
受此拖累，前三季度保利發展營業收入1737.22億元，同比降幅較上半年收窄至4.95%；利潤總額98.49億元，同比跌幅擴大至40.80%；歸母淨利潤19.29億元，同比跌幅擴大至75.31%；扣非歸母淨利潤17.40億元，同比下降76.76%。
從毛利率來看，前三季度保利發展的毛利率約為13.37%，同比降低2.55個點，其中第三季度毛利率只有10%左右，結轉項目質量難言理想。
值得一提的是，第三季度儘管保利發展出現虧損，少數股東損益卻不降反增，單季度仍錄得了7.30億元的正向收益，反映結轉的合作開發項目佔比很可能顯著提升。這也導致前三季度內，該公司少數股東損益同比增長3.56%至45.87億元，對應少數股東損益佔淨利潤比重則達到70.41%的歷史新高，意味著有七成的利潤在分配環節被劃走，使得留歸上市公司股東的利潤大幅縮水。
對於第三季度增收不增利的現象，熟悉保利的人士對《星島》記者表示，第三季度所結轉項目存在虧損的情況，導致盈利受到影響。目前市場環境仍不容樂觀，因而保利的利潤壓力較大。
保利發展相關人士則向《星島》記者解釋，第三季度不並表的項目結轉虧損10億元，是拖累業績主要原因。同時，並表項目貢獻淨利潤約2億元，這部分項目保證了盈虧平衡。至於歸母淨利潤降幅更大，則主要由於結轉結構問題，在第三季度結轉的並表項目中，虧損項目權益相對比較高所致。
新增銷售方面，保利發展於前三季度實現簽約金額2017.31億元，同比減少16.53%，簽約面積1010.42萬平方米，同比減少25.13%。簽約面積降幅大於金額的降幅，主要由於均價同比提升約11.5%，這得益於公司優化城市佈局的戰略。期內公司銷售回籠資金1941億元，回籠率為96%。
拿地方面繼續以高能級城市為重點，期內保利發展新增容積率面積290萬平方米，總獲取成本603億元，均位於38個核心城市，51%投資金額位於北上廣一線城市的核心區域核心地塊。
按照中指研究院的排行，前三季度保利發展的銷售額、銷售面積均位居房企第一，同時新增貨值規模達到1010億元，位居房企第二。而保利最新數據顯示，今年以來其新開工面積同比減少40.19%，總體仍以去庫存為主，外界短期內難以看到增量項目帶來的顯著業績改善。
9月初，保利發展管理層曾向投資者證實，行業仍處於「深度調整期」，公司雖已保持較大強度的增量投資，且增量項目「盈利能力較好」，但存量項目較多，去庫存與盈利改善仍需一定週期。
此外，前三季度保利發展經營活動產生的現金流量淨額約69.77億元，同比增長143.66%，但較上半年淨減少超過90億元，主要是第三季度支付其他與經營活動有關的現金多了102億元。至期末，該公司的現金及現金等價物餘額約1202.05億元，較上半年減少164億元，創下2020年以來三季度末最低水平。
不過，保利發展融資渠道依然通暢，可通過不同融資工具補充資金。9月23日，該公司宣布擬公開發行不超過150億元公司債，用於償還有息債務、補充流動資金、項目建設、併購地產項目等。
