曼哈顿下城的水街有一座老化的办公楼，在那里建造公寓是非常有意义的。 这座 31 层的建筑曾经是 AIG 的总部，四周都有窗户，其形状适合额外的角落单位。 在一个住房太少的城市，它可以容纳800到900套公寓。 就在街对面，一间办公室与这间没什么不同 已经被改造成住宅， 和 另一个正在路上。
但水街 175 号有一个问题：金融区的写字楼只要建于 1977 年之前，就可以免受一些使转换变得困难的分区规则的影响。而这栋写字楼晚了六年，即 1983 年建成。
范巴顿集团 (Vanbarton Group) 的管理合伙人理查德·科尔斯 (Richard Coles) 表示：“这座建筑——它的建造、机械、结构工程——没有任何东西可以阻止它被改造。”该集团开发了街对面的两座改造项目。 Vanbarton 也拥有 175 Water，并认真考虑过对其进行改造。 有一段时间，纽约似乎可能会改变 1977 年的截止标准，这是一项简单的无成本改革，旨在刺激更多的转换 得到了市长埃里克·亚当斯的支持 和 州长凯西·霍赫尔。 科尔斯先生说，只需用笔一挥就可以了。
但这个想法今年春天在州议会中被否决了， 以及州长住房议程的其余部分。 当范巴顿断定不会发生任何变化时，它卖掉了这处房产。
如今，这个街区所面临的问题远比摇摇欲坠的办公楼更大。 在那里，尽管周围发生了很多变化——居民的需求、经济的性质、住房危机和气候变化等新威胁的出现，但这座城市却未能发展。
健康城市必须建设新事物、修复旧事物。 但他们也会执行常规的变形技巧，将现有的构建块变成新的东西。 工厂 成为阁楼公寓。 工业滨水区 成为公园。 仓库变成 初创办公室和餐厅场景。
这场大流行迫使美国城市暂时做出这样的转变。 他们转身 人行道进入餐馆, 公园变成医院, 街道变成开放空间。 现在，在持久和更大的范围内，他们需要将办公室改造成公寓，将酒店改造成经济适用房，将路边停车场改造成自行车道，将道路改造成交通路线， 办公园区融入真实社区。
纽约大学城市政策与规划教授英格丽德·古尔德·艾伦 (Ingrid Gould Ellen) 表示：“如果说过去几年教会了我们什么的话，那就是我们需要灵活性，需要对我们使用的方式持开放态度。空间。”
但几十年来，这种灵活性已经被削弱。
美国城市已经出现了转换问题。
规则丛生
更准确地说，这个问题是一系列相互关联的问题。
分区法规变得越来越庞大并且更加规范。 我们故意为开发添加了减速带， 比如环境评论 和 公开会议，并且它们经常被用来保护相对于社会利益的狭隘利益。
与几十年前相比，我们今天对建筑的要求要高得多，包括无障碍、可持续、抗飓风和地震， 它们阻止飞翔的鸟类 和 提供公共空间。 每一个新目标虽然有价值，但都扩大了几十年前建造的建筑与当今监管要求之间的脱节。
随着时间的推移，我们对建筑环境形成了更加严格的想法：住房应该无限期地增值，政治家应该确保这一点，业主应该这样做 有权否决他们周围的改变。
如果您想将办公室变成公寓，甚至将后门廊变成封闭的家庭办公室，那么今天的累积效应会怎样？ 建筑规范说不。 或者分区确实如此。 或者邻居也这么做。 或者几十年前的州法律中的一句话也可以。 或者政客们要求将这句话改为“拒绝”。
“我们给自己造成了多大的混乱，”芝加哥大学城市规划学教授艾米丽·塔伦（Emily Talen）说，她研究了分区，或者 “城市规则的母脉。”
许多城市的这些规定准确地规定了每百平方英尺的当铺需要多少个停车位（与每百平方英尺的家具店所需的停车位不同）。 它们详细说明了建筑商必须采用的建筑风格、房屋可以占用的最小面积或公寓楼中各个单元的大小。
如今，许多任务已经脱离了最初的意图。 （让屠宰场远离实际的房屋？确保没有人住在可能着火的燃烧木材的店面上方？）
塔伦教授说：“你完全忘记了你想要通过所有这些规则建立什么样的城市。”
这些规则尤其会阻碍转换。 在纽约，酒店需要一个 20 英尺的后院。 但住宅楼需要 30 英尺高。 这是否意味着开发商应该 砍掉酒店的后部来建造住房？ 为什么我们要在人们短期睡眠的建筑物和人们长期睡眠的建筑物之间划出如此细小的界限？ 大多数美国城市一个世纪前 没有看到如此明显的区别。
为什么我们要把一栋办公楼改造成住房，而街对面的另一栋却不能？
曼哈顿下城 1977 年的门槛（以及该市其他地区的 1961 年）非常重要，因为该地区的分区规则规定，办公楼的体积可以大于住宅楼。 因此，AIG 大楼中只有大约一半可以合法成为住房。
如果这听起来很愚蠢，那么老建筑 可以忽略这条规则; 他们可以完全改建为住房，并满足一些宽松的光线、空气和庭院要求。对他们来说，城市提供了更多的灵活性。
但这种情况很少发生。
帮助重写康涅狄格州哈特福德市分区的建筑师兼法律学者萨拉·布罗宁 (Sara Bronin) 表示：“当你查看分区法规时，你会发现很明显，分区法规在上个世纪就已存在，而且变得越来越长、越来越复杂。” . 纽约 1916 年的原始代码大约有 14 页。 如今，该书已接近 3,500 页。
城市积累了更多的禁令、更多的处方、更多的附录表。 更多麻烦。
纽约开发商菲尔·沃顿 (Phil Wharton) 表示：“我为这些东西的构建起了一个名字。” “我称之为拼凑。”
没有是常态
这个故事的另一部分与法律和正式规则无关，而是与随之而来的政治和文化有关。
例如，法律通常并不要求城市交通官员为每条自行车道举行公开会议，或者遵守每条公交路线附近业主的意见。 城市广泛拥有为公共利益改变公共街道和空间的权力。 但 无论如何，类似的事情经常发生 ——邻居们仍然拒绝， 或者当地政客这样做，或者有人威胁要提起诉讼。 城市承认（或 浪费了数年时间试图不去）。
这些非正式力量通常与法律法规一样强大，但它们可能更难以改变，说 诺亚·卡齐斯，密歇根大学法学教授。 立法者可以重写一项限制住宅建筑密度的法律，但根除附近房主拥有否决密度的想法是一项更大的任务。
这种对变革的文化反对（以及对邻居的尊重）部分源于这个时代 市区重建。 这也源于美国人越来越依赖住房作为积累财富的工具。 越多的人指望房产升值， 他们越有可能阻止他们担心可能会损害变革的变革。
卡齐斯教授表示，随着社会变得更加富裕，美国人对变革也变得更加保守。
“如果你回到 70 年前、100 年前、150 年前，人们普遍认为住房存量或社区设计还不够好。 人们没有管道，”他说。 “因此，如何解决这个问题可能是有待商榷的，但是否要解决这个问题则不然。 但现在情况已经不再是这样了。”
我们都同意必要的变革范围已经缩小。
事实证明，对于个人和整个城市来说，不灵活性是有利可图的，或者至少在经济上是可行的。 稀缺的住房提高了财产价值和税收。
纽约城市规划部前长期官员、曼哈顿研究所高级研究员埃里克·科伯表示，在旧金山和纽约等城市，人们意识到他们不需要新的增长和发展来实现繁荣。 他说，这种财政现实助长了说不的政治。
“这是我们自己陷入的困境，”他说。 “在真正糟糕的事情发生之前，我们可能找不到出路。”
他说，迄今为止，纽约还没有出现大流行、无家可归危机和高级职位空缺的问题。
一个例子：这场流行病似乎为非营利开发商提供了难得的机会 将关闭的酒店改造成经济适用房。 破土动工一家非营利支持性住房开发商认为它已经找到了完美的房产：曼哈顿中城空荡荡的派拉蒙酒店，靠近 Breaking Ground 的无家可归客户，而且位于一个多年来一直买不起房地产的社区。
该交易最终破裂 当地酒店工会的反对。 现在，已经找不到便宜的空酒店了。 曼哈顿没有一个被改造成经济适用房。
“那里有一个机会——一个有时间限制的机会——不幸的是我们和其他人可能错过了，”Breaking Ground 总裁布伦达·罗森 (Brenda Rosen) 说。
今年早些时候，市政府在派拉蒙影城开设了另一种临时住房： 移民紧急避难所。
“我们正处于不同的时刻”
曼哈顿下城办公室改造的规定可以追溯到一个时代，与今天的情况相呼应。 20世纪90年代中期，金融区遭受房地产衰退的打击。 华尔街正在因为其他地方的合并和更现代化的办事处而失去银行。 人们 担心过时的空置建筑过多 曾经是美国最有价值的房地产。
这座城市在那一刻的反应为金融区的长期转型奠定了基础。 超过80,000人居住。
建筑历史学家兼摩天大楼博物馆馆长卡罗尔·威利斯 (Carol Willis) 表示：“政府内部有一种感觉，认为可以调整经济发展机制和社会政策，为公众创造更好的环境。” 她说，人们可以相信政府会做到这一点，但现在似乎已经失去了一种更广泛的信念。
今天，她说，“我们正处于一个不同的时刻。”
然而，随着建筑环境变得越来越不灵活，我们的生活方式也发生了完全相反的情况。 现在，许多人希望他们的家成为办公室，让办公室感觉像家和空闲房间一样。 功能类似于酒店。 如今，附近的商店对许多人来说是一种便利，而不是一种麻烦。
Dialog 公司的城市设计师阿米特·普莱斯·帕特尔 (Amit Price Patel) 长期致力于改建项目，他说：“我们的生活方式并不是将这些东西分开，而是更加一体化。” “困难在于我们的活动比我们居住的物理基础设施更加灵活。”
解决这个问题首先需要我们都同意一个更灵活的城市将是一个更好的城市。