抵押贷款费用通常会让人打哈欠和呆滞的眼睛。 但是，当上个月开始流传更新定价将使一些购房者付出更多代价的消息时，这导致了 TikTok 视频的病毒式传播，其中有数千条愤怒的评论误解了新规定。
许多评论家提出了类似的问题：为什么一些信用评分和首付较低的借款人在抵押贷款利率上获得了更高的定价，而其他信用评分高且首付较多的借款人却被收取了更多费用？ 负责任的借款人是否补贴风险较高的贷款？
这些变化在有线电视上广为流传，甚至在塔克·卡尔森 (Tucker Carlson) 在福克斯新闻 (Fox News) 的最后一期节目中占有一席之地 他声称 他们将为不良行为提供激励。 但大部分争议都集中在定价更新的赢家和输家身上——而不是事实，即支付大笔首付的最有信誉的借款人仍会支付更少的钱。 为了消除任何混淆，新定价背后的联邦监管机构不得不发表声明：闪闪发光的信用仍然值得。
“如果你支付更高的首付并拥有更好的信用，你仍然可以获得更好的利率和贷款定价，”行业贸易组织抵押贷款银行家协会的总裁兼首席执行官鲍勃布鲁克斯密特说。
事实上，抵押贷款定价更新——适用于由房利美 (Fannie Mae) 和房地美 (Freddie Mac) 担保或购买全国大部分抵押贷款的两个准政府实体支持的贷款——已经是老新闻了。 它已经被纳入借款人几个月来支付的费用中。
费用在 一月， 当监管房利美和房地美的监管机构——联邦住房金融局，即 FHFA——推出新的 价钱 图表 列出了如何将费用应用于不同的借款人和贷款类型。 但这种变化现在可能已经重新浮出水面，因为更新后的费用对 5 月 1 日交付给房利美和房地美的贷款生效。考虑到关闭新贷款和购房所需的时间，新的费用菜单已经被纳入抵押贷款一段时间了.
借款人几乎无法控制过去一年推高抵押贷款利率的市场力量。 他们站在 6.4% 截至周五，几乎是去年初水平的两倍。 但是你的财务状况——你的信用评分， 你的首付金额 – 也影响你支付多少贷款。 这就是这些费用发挥作用的地方。
这些费用自 2008 年以来一直存在。
根据借款人的累积情况，他们将为房利美和房地美支持的抵押贷款支付单独的费用。
这些费用占贷款金额的一定百分比，通常叠加在借款人的基本抵押贷款利率之上； 你的信用评分越高，你通常支付的费用就越少。 换句话说，贷款被认为风险越大，费用就越高。
这些成本并不新鲜。 它们可以追溯到 2008 年的金融危机，当时房价暴跌，抵押贷款违约率飙升，房利美和房地美遭受重创。 这些费用帮助支撑了公司的财务状况，现在用于支付这些公司提供的担保。
在新的定价结构下，信用评分较高且首付比例在 15% 至略低于 20% 之间的抵押贷款借款人的费用涨幅最大，而信用评分较低且首付比例较低的抵押贷款借款人的费用下降幅度最大。 批评者抓住了这一切表面上的不公平，包括一张关注价格多少的图表 改变 – 但不是实际的最终成本。
从广义上讲，平均 300,000 美元贷款的借款人成本预计将上升 0.04 个百分点，即每月 10 美元。
但具体情况会根据您的情况而有所不同。 考虑一个信用评分为 740 且首付为 20% 的借款人。 对于 300,000 美元的抵押贷款，她的预付费用将从 1,500 美元或 0.5% 增加到 2,625 美元，或贷款的 0.875%。 如果借款人在交易结束时不支付费用，这笔费用可能会计入她的利率中——根据高年级学生 Mark Maimon 的计算，更高的费用将使整体利率增加大约 0.125 个百分点，即每月 25 美元NJ Lenders 副总裁。
对于得分为 630 且首付不到 5% 的借款人来说，这一变化更为显着——预付费用从贷款金额的 3.5% 降至 1.75%。 一笔 300,000 美元的贷款相当于 5,250 美元，低于 10,500 美元。
如果他们选择将这笔费用纳入他们的抵押贷款利率，那么第二个借款人现在可以少支付大约一个百分点，从他们的每月付款中节省大约 193 美元。
底线：财务状况较好的借款人支付的费用仍然要少得多，或者是分数和首付较低的个人所支付金额的一半。
定价还反映了一些可能不明显的因素：首付低于 20% 的人需要购买私人抵押贷款保险（根据 房地美, 每借 100,000 美元，每月可以增加 30 到 70 美元）。 这意味着他们支付的总金额高于首付比例为 20% 或更多的人。
保险保护的是贷款人，而不是借款人——这反过来又降低了借款人违约给房利美或房地美的部分风险，并将其转移给私人保险公司。 “因此，那些投入少于 20% 的人风险较小，”根据 Jim Parrott 最近发表的一篇论文， 城市研究所，“并且应该少付一些费用。”
错误信息集中在信誉上。
社交媒体上的短片不容易解释这些细微差别。 相反，许多批评家认为，信誉较差的借款人以牺牲信用较高的借款人为代价获得了喘息机会。
“你有没有想过一百万年后，如果你买房或为房子再融资，拥有良好的信用实际上会惩罚你？” 一个愤怒的 TikTok 用户问.
一位评论者补充说：“我猜我会在购买第一套房子之前将我的信用评分降低 100 多分。”
这些情绪——或它们的某些版本——在有线电视、社交媒体和其他地方获得了关注。 “我们正在伤害好人，”卡尔森先生在他的片段中说。
FHFA 主任桑德拉·汤普森 (Sandra Thompson) 在一份 陈述 意在“澄清事实”，说明该机构为何做出这些改变，这始于 审查 房利美和房地美 2021 年的定价和计划（最后更新于 2015年). 该机构重申，它已重新调整其最传统抵押贷款的费用，以更好地反映贷款风险并加强其财务状况。
“不会向得分较高的借款人收取更多费用，以便得分较低的借款人可以支付更少的费用，”汤普森女士在声明中说。
使命是让拥有房屋变得更容易。
为低收入和中等收入人群提供可持续的购房途径是房利美和房地美长期以来的一部分 使命。 FHFA 表示它进行了其他更改以帮助支持这些目标。
去年年初，该机构表示将提高并非该任务核心的贷款费用：它提高了度假屋贷款的定价， 更大 抵押贷款（在一些高成本地区，这些贷款超过 100 万美元），以及为贷款再融资的借款人和 提取现金 从他们的房屋净值。 FHFA 官员表示：“正是通过这些增长，我们才能够免除某些收入较低或中等收入的购房者的费用。”
加里·阿科斯塔 (Gary Acosta) 是全国西班牙裔房地产专业人士协会的联合创始人兼首席执行官，他表示，他认为处于边缘的借款人支付的费用过多，这与他们给房利美和房地美的抵押贷款组合增加的风险有关。 但他认为价格变化的意义不足以产生重大影响。
“目前尚不清楚这些价格调整是否会导致更多借款人能够拥有房屋，”阿科斯塔先生说。 这些借款人可能仍然更有可能找到 更好的定价 他说，通过联邦住房管理局，这是一个政府机构，主要为首次购房者提供抵押贷款保险，通常首付很少，分数低于房利美或房地美所允许的水平。
FHFA 前任主任兼自由意志主义智囊团 Cato Institute 的高级顾问马克卡拉布里亚 (Mark Calabria) 也预计，价格变化对更广泛的住房和抵押贷款市场的影响微乎其微。
但也有一些实用的要点。 例如，生活在成本较高地区的人们需要更大额的抵押贷款来为他们的房屋融资，他们通过将贷款放在自己的投资组合中而不是将贷款出售给 Fannie 或 Freddie 的供应商获得抵押贷款可能会更好。
“建立信用和货比三家仍然值得，”卡拉布里亚先生说，“现在更是如此。”