31 岁的詹尼·马丁内斯 (Gianni Martinez) 认为买一套公寓相当容易。
由于美联储抑制通货膨胀的努力，抵押贷款利率目前徘徊在 7% 左右——这是自 2007 年以来的最高水平。 过去 15 个月里，各国央行行长已将官方政策利率提高至 5% 左右，这导致整个经济体的借贷成本上升。
马丁内斯是一名科技工作者，他预计这将使迈阿密房地产降温。 但相反，他发现自己正面临着靠近大海的一居室到两居室公寓的激烈竞争。 他已经提出了七八个报价，并且愿意支付 25% 的首付，但他不断失败，通常是因为人们支付现金而不是购买昂贵的抵押贷款。
“由于利率为 7%，我认为竞争不会这么激烈，但这对现金买家来说并不重要，”马丁内斯先生说，并指出他正在与外国竞标者和其他出现的年轻人竞争带着父母一起去开房，这表明妈妈或爸爸可能会帮忙买单。
“当有一个定价正确的房源时，它就是一个疯人院，”他说。
美联储加息的目的是减缓美国经济——部分是通过抑制房地产市场——以试图控制通胀。 这些举措一开始很快就发挥了作用，削弱了经济中对利率敏感的部分：去年美国各地的房地产市场显着回落。 但这种冷静期似乎正在破裂。
2022 年底全国房价下跌，但近几个月开始反弹，随着市场的复苏，房价出现复苏。 事实证明特别强大 迈阿密、坦帕和夏洛特等南部城市。 周二发布的新数据将显示这一趋势是否持续。 上周公布的数据显示，5 月份全国新屋开工量意外激增，创 2016 年以来最大增幅，建房申请也有所增加。
房地产市场似乎正在寻找新的动力。 房价上涨不会支撑官方通胀数据——这些数据是基于租金而不是购买住房成本。 但经济复苏表明，在劳动力市场依然强劲、消费者资产负债表普遍比大流行前更健康之际，美联储遏制经济势头有多么困难。
“这是另一个数据点：情况并没有像他们想象的那样降温，”全国互助银行首席经济学家凯西·博斯特詹西奇(Kathy Bostjancic)表示。 事实上，新住房建设“告诉我们经济的发展方向，因此这表明情况可能正在好转。”
这可能对政策很重要：美联储官员认为，经济需要花一些时间以低于通胀完全冷却潜力的速度增长。 在经济疲软的情况下，消费者不想购买那么多产品，因此公司很难收取那么多费用。
问题是，当房地产企稳甚至回暖时，经济是否能够充分放缓，从而导致经济放缓。 房屋建筑商感觉更加乐观、建筑公司 雇用工人 房主们感受到房屋净值上升带来的精神振奋。
至少到目前为止，美联储领导人听起来并不担心。
美联储主席杰罗姆·H·鲍威尔(Jerome H. Powell)上周对立法者表示：“全国范围内的房地产业已经趋于平缓，或许还会略有回升，但水平比原来低得多。”一天后他又补充道，“实际上现在已经看到它触底了。”
较高的利率有助于显着降低销售量 现有房屋在他看来，尽管两个全面的长期趋势正在提振对新房的需求。
千禧一代是美国人数最多的一代，年龄在 20 岁末和 30 岁出头，是独自搬出去并试图买房的高峰期。
疫情期间转向远程工作似乎促使那些原本可能与室友或父母住在一起的人开始自己生活。 最近共同撰写的研究 作者：经济创新集团首席经济学家 Adam Ozimek。
“对很多人来说，远程工作意味着在家工作，”奥齐梅克先生说。 “这确实增加了空间的价值。”
与此同时，可用住房供应一直紧张。 这也有部分原因是美联储。 许多人在 2020 年和 2021 年利率处于最低点时为抵押贷款进行了再融资，现在他们不愿意出售和失去这些廉价抵押贷款。
Redfin 首席经济学家达里尔·费尔韦瑟 (Daryl Fairweather) 表示：“这个房地产市场最令人惊讶的事情是，利率上升对供给和需求的影响相当平等。” 她说，需求的回落可能会更严重一些，但建筑商正从“供应严重缺乏”中受益。
随着年轻人继续竞购房屋，而库存短缺，价格和建筑业正在出人意料地卷土重来。
抵押贷款银行家协会首席经济学家迈克尔·弗拉坦托尼 (Michael Fratantoni) 表示：“首次购房者的需求比我们预期的要好。”
博斯特詹西奇表示，最近的住房数据可能会推动美联储加息。 官员们在连续 10 次加息后于 6 月暂停了利率调整，但表示可能在 2023 年再加息两次，包括在下个月的会议上。
如果说美联储还有一线希望的话，那就是房价不会直接推高通胀。 美国的价格衡量标准使用租金来计算住房成本，因为它们试图捕捉消费成本。 购买房屋在某种程度上是一种金融投资。
租金增长已经停滞数月——随着人们续租，租金增长正慢慢纳入官方通胀数据。
Apartment List 首席经济学家伊戈尔·波波夫 (Igor Popov) 表示：“租金增长令人欣喜。” “现在，感觉并没有很多新的热量。”
尽管如此，至少一位美联储官员担心房地产市场的回升可能会限制经济放缓的范围。 随着房价上涨，一些投资者和房东可能决定提高收费，或者从出租房屋转向买卖房屋，从而抑制租赁供应。
美联储理事克里斯托弗·沃勒 (Christopher Waller) 表示：“房地产市场的反弹引发了人们对租金上涨幅度能否持续的疑问。” 在一次演讲中 上个月。
他表示，“即使抵押贷款利率大幅上升”，经济复苏也引发了“租金上涨放缓带来的好处是否会像我们预期的那样持续多久”的问题。